Umowa najmu okazjonalnego jest tym rodzajem umowy, który najlepiej zabezpiecza interesy wynajmującego mieszkanie. Mimo że wymaga dopełnienia większej liczby formalności, warto rozważyć takie rozwiązanie, gdyż pomaga ono w walce z nieuczciwymi najemcami i ogranicza ryzyko długotrwałego procesu eksmisyjnego. Czym jest najem okazjonalny i jak wyglądają procedury z nim związane? Odpowiedź na te pytania znajdzie się w poniższym artykule.
Dla kogo najem okazjonalny?
Z umowy najmu okazjonalnego mogą skorzystać tylko osoby fizycznie, co oznacza, że jeśli takie mieszkanie nie może być ani wynajęte przez firmę, ani dla firmy. Nie można też podnajmować takiego mieszkania. Niemożliwe będzie też wynajęcie na tych zasadach lokalu usługowego.
Ta forma najmu znacząco upraszcza procedurę opróżnienia mieszkania w przypadku, gdy najemca zalega z czynszem. Najemca musi bowiem podpisać oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazać lokal, w którym zamieszka po zakończeniu umowy najmu – to sprawia, że ewentualny proces eksmisyjny będzie dużo mniej złożony i nie będzie uzależniony od konieczności znalezienia przez gminę lokalu zastępczego.
Jakie dokumenty należy przygotować?
Umowa najmu okazjonalnego musi być zawarta na czas określony – maksymalnie 10 lat. Jeśli w umowie nie określono jej ram czasowych, traci ona swoją ważność. Do samej umowy musi zostać dołączone oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w formie aktu notarialnego) oraz oświadczenie wskazujące lokal, do którego przeprowadzi się on po wszczęciu postępowania egzekucyjnego. Dodatkowo, potrzebna będzie także pisemna zgoda właściciela wskazanego mieszkania pod inwestycje. Ze wszystkich wskazanych wyżej dokumentów tylko oświadczenie o poddaniu się egzekucji musi mieć formę aktu notarialnego, pozostałe nie będą wymagały poświadczenia u notariusza.
Wynajmujący powinien w ciągu 14 dni od zawarcia umowy zgłosić ten fakt we właściwym Urzędzie Skarbowym.
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego
Sposób wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego nie różni się od sposobów wypowiedzenia innych umów na czas określony. Co do zasady, rozwiązać umowę można tylko w przypadku ściśle określonych warunków:
Po stronie najemcy: ukryte wady mieszkania, użytkowanie mieszkania zagraża zdrowiu i życiu najemcy, mieszkanie jest niezdatne do użytkowania;
Po stronie wynajmującego: gdy najemca użytkuje mieszkanie niezgodnie z przeznaczeniem, gdy podnajmuje mieszkanie bez zgody wynajmującego, najemca zalega z czynszem za minimum trzy miesiące.
Dodatkową przyczyną rozwiązania umowy najmu okazjonalnego jest utrata możliwości zamieszkania we wskazanym w oświadczeniu o dobrowolnym poddaniu się egzekucji mieszkaniu.
Procedura eksmisji lokatora w przypadku najmu okazjonalnego
Jeśli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy lokator nie będzie chciał opuścić mieszkania, właściciel powinien dostarczyć najemcy żądanie opróżnienia lokalu. Jeśli nie przyniesie ono skutku, do sądu składa się wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu dotyczącemu dobrowolnego poddania się egzekucji (konieczne będzie dostarczenie potwierdzenia doręczenia żądania opróżnienia lokalu i poświadczenie zgłoszenia umowy w Urzędzie Skarbowym). Po otrzymaniu kompletu dokumentów sąd uruchamia przyspieszoną procedurę uzyskania nakazu eksmisji.
Umowa najmu okazjonalnego z uwagi na dodatkowe koszty (usługi notariusza) i konieczność zgromadzenia większej liczby dokumentów nie jest w Polsce zbyt rozpowszechniona. Warto jednak rozważyć tę opcję, zwłaszcza gdy wynajmujemy mieszkanie na okres kilku lat lub też gdy nasze mieszkanie ma większą wartość. Zabezpieczenie przed nieuczciwym najemcą może się w takiej sytuacji okazać bezcenne.